济和案例 | 杨某与张某房屋买卖合同纠纷案

案情回放

2013年9月2日，杨某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将位于北京市昌平区的房屋以180万元的价格出售给杨某，该房产含一个地下车位。因签订合同时车位产权证还未下发，双方在房屋买卖合同补充条款中约定“车库产权证下发后，出卖人应积极配合买受人办理产权转移手续，自产权证下发日期后两个月内办理完产权转移手续”。

同日，张某、杨某与房屋中介公司签订《北京市存量房屋居间合同》，双方共同委托房屋中介公司提供居间服务，作为协助办理权证代理人并办理网签手续。杨某支付房屋中介公司权证代办费1000元。

后，杨某向张某支付购房款180万元，双方办理完毕房屋及车位的交接手续，房屋的过户手续亦办理完毕。

2021年5月，杨某通过房屋中介公司了解到涉案车位开发商已于2018年3月6日取得了产权证。随即，杨某请求张某协助办理车位的过户手续。张某委托其子代为配合办理，杨某委托房屋中介公司代为办理，后双方因沟通矛盾，张某之子不再配合办理。

原告起诉

杨某认为张某没有积极履行合同约定的车位配合过户义务，已经构成违约，应该承担违约责任。故将张某诉至法院，请求判决张某将涉案车位过户至其名下，赔偿其支付给房屋中介公司的权证代办费1000元，同时要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决张某按照购买车位时价格94505元为基数，自2018年5月6日起按日万分之二点一支付延期过户违约金。杨某对涉案车位申请了保全，为此支出的保全费和保险费共计1965元要求张某承担。

被告答辩

北京济和律师事务所律师作为张某的委托诉讼代理人，参加本案诉讼活动，并提出了答辩及代理意见：

1、张某已全部履行作为房屋出卖人的义务，办理车位产权手续转移仅是配合义务。本案中，杨某并未举证证明张某需要履行何种“配合”义务，亦无法证明张某存在“无正当理由拒绝办理”的情形。且，张某早已将涉案车位连同房屋一并交付给了杨某，有关办理产权转移的手续也交付给了房屋中介公司。

2、杨某依据三方签订的《北京市存量房屋居间合同》主张权证代办费损失，缺少房屋中介公司作为诉讼主体参与本案诉讼，要求张某赔偿该费用缺乏合同、法律依据。

3、杨某参照司法解释，要求张某支付违约金，缺少合同依据，法律适用错误。双方房屋买卖合同中并没有约定延期办理车位产权过户手续的违约责任，且张某从未拒绝办理转移登记手续。本案双方是因二手房买卖中车位产权转移引发的争议，并不适用司法解释中关于房地产开发企业商品房逾期办理产权登记的违约责任规定。

4、张某早已将涉案车位交付给了杨某占有、使用，有关产权转移手续材料也给了代办权证的房屋中介公司，根本不存在转移涉案车位的可能。杨某申请法院对涉案车位采取保全措施所支出的费用，属于其扩大的损失，不应由张某承担。

综上，张某同意将涉案车位过户至杨某名下，不同意杨某其他的诉讼请求。

判决结果

本案经过一审开庭审理，最终法院认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，各方应遵守诚信原则，依约全面履行合同义务。张某未依约将涉案车位变更登记至杨某名下，构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故，杨某要求张某将车位过户至其名下的诉讼请求，于法有据。

关于杨某主张的权证服务费，系与张某和房屋中介公司三方居间合同中约定的内容，虽然张某逾期履行办理变更登记手续，但并非导致居间方不能继续履行相关合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，在居间方未参加诉讼的前提下，不宜直接认定权证服务费系杨某的损失。

至于杨某主张的违约金，需由当事人协商预先确定，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方在房屋买卖合同中并未就涉案车位产权逾期办理变更登记手续约定违约金。故杨某要求张某支付违约金依据不足。

杨某要求张某承担保全费及保险费的诉讼请求，无法律依据，不予支持。

据此，法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，作出一审判决：

张某于判决生效之日起十五日内协助杨某将涉案车位过户至杨某名下，驳回杨某的其他诉讼请求。

法律依据

1、《中华人民共和国民法典》

第五百零二条依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。