今年的两会闭幕了，但许多围绕着老龄化社会展开的热点话题还浮现在大家的脑海中。如何做到老有所养？这恐怕是许多国人都在思考的一个问题。单单拿北京市举例，根据市民政局相关数据，自“十三五”期间，北京“三边四级”养老服务体系基本建立。截至2020年11月，全市运营养老机构544家，其中建成运营养老照料中心235家，养老机构床位10.7万张；建设养老服务驿站1005家。有如此多的专业养老机构做支撑，有护理需求的长者们是否能够顺利入住呢？‍

案例一

王奶奶今年84岁，家住在北京某街道的老小区2单元3层。该小区没有电梯等适老化设施。王奶奶是工厂退休工人，老伴儿退休前是某中学的语文老师。两位老人在北京没有常走动的亲戚，唯一的女儿已经定居在加拿大温哥华近，一年回国两次。因为考虑到上了岁数，他们从2018年起找了家政，且经常去街道的养老驿站享受老年餐桌等惠民服务。2019年夏天，王奶奶老伴儿因脑梗入院，两个月后去世。就这样，王奶奶成为了一位“空巢老人”。老人的女儿多次劝母亲，希望接她出国养老。但老人毕竟上了岁数，身体也不太好，不希望离开她熟悉的生活环境。在经历了疫情孩子回不了国的孤独处境后，王奶奶下定决心住进离家近的养老机构。

但是问题来了：老人一个月退休金4500元，且只考虑住单人间。但养老院按照护理等级评估的收费每月在7000元左右。老人坚持不要女儿出钱，希望能“以房养老”。可具体怎么个养法，王奶奶可是犯了难。她目前的主要顾虑有几点：一是不懂“以房养老”到底指的是什么；邻居劝她把房子出租出去，收租金。可她总有点信不过第三方房产中介，怕租出去房子以后收不回租金；二是觉得身边没有合适的监护人，女儿又远在国外，自己以后如果真得了大病需要急救，委托谁给她签字呢？‍

有法可依

其实针对王奶奶的第二个顾虑，我国今年1月1日正式实施的《民法典》中已经给出了答案。根据《中华人民共和国民法典》第二十八条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：(一)配偶; (二)父母、子女; (三)其他近亲属; (四)其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

从理论上看，作为“空巢老人典型代表”的王奶奶可以委托她信赖的邻居、住得近的熟人、甚至养老机构作为她的监护人。这样一来，她就不用担心以后高龄就医或担保等相关问题了。但现实中真的这么简单吗？且不说老人们或多或少可能都会有点私心，即使他们能放心地把自己未来的一些重要决定权交给第三方，对方真敢承担这样的责任吗？他们会不会有其他的顾虑？就笔者常年在养老服务行业的所见所闻与亲身经历，这种现象是常有的。即使操作流程合法，但从道德层面、社会舆论等多方不确定因素看，很多第三方会避免“自找麻烦”。用一位在养老服务行业从业多年的社会工作者的话讲：“虽然有法可依，但不够完善。不是第三方企业或个人没有爱心，是这种案例被正向曝光的太少了，社会对这种现象了解的还不够多。有时候好事干着干着反而变成了坏事，有理说不清。”‍

“以房养老”的概念

广义上的以房养老，按照字面上的理解，包含了多种形式。例如王奶奶邻居提到的，通过房产中介长、短期出租，就是以房养老的一种。然而归根溯源，以房养老本质上是指住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage）。拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值按月或按年支付现金给借款人。

住房反向抵押贷款的立法最早被认为是源于美国。美国前总统里根签署的《住房与社区开发法案》（“Housing and Community Development Act of 1987”）中明确包括了美国联邦住房管理局的签发的“住房资产转换贷款”（Home Equity Conversion Mortgage, or HECM），也就是我们说的“以房养老”。后在西方多个国家，如加拿大、澳大利亚等立法施行。

就目前来看，“以房养老”将会成为我国空巢老年人入住养老机构的一种主要筹资方式。还是以王奶奶为例。2020年4与17日，国家人力资源社会保障部、财政部印发的《关于2020年调整退休人员基本养老金的通知》中规定2019年底前退休人员的养老金水平将在2020年总体上上调5%左右。即使如此，王奶奶退休金仍在4500元左右。根据其高龄（80岁以上）轻度半自理的护理等级标准，入住城区内一个普惠型养老机构的单人间，大致平均费用区间是6500-7500元/月。如果暂且不计老人的积蓄，王奶奶每月仍需3000元的入住费用。而随着老人年龄增高，身体逐渐衰老，护理等级也会由半自理转为全护，还有的老人需要更为特殊的认知照护，如阿尔兹海默症、帕金森综合征等，护理费用仍会上涨。若入住期间需要康复治疗介入，除大部分医保报销项目外，或许还需要部分自费。因此看来，盘活老年人的既有房产，将原本锁住的房产价值转换为现金流，能够有效地缓解老年人，特别是空巢老人的经济压力。‍

目前“以房养老”有什么风险呢？

一个好的社会理念能够有效落地，一定要以健全的法律保障为依托。就目前来看，我国“以房养老”的相关法律政策尚未成熟。这主要体现在老年人与房产建立的纽带以及衍生关系没有形成完善体系。以上面的例子来说，确立好“监护人”就是许多空巢老人共同面临的一个问题。不仅是老年人，托管方的权益也需要得到有效的保护，这样他们才有动力承担相应的责任。另外一个主要风险就是“套路贷”等理财骗局的频发让许多老人望而却步。今年2月，最高人民法院发布老年人权益保护十大典型案例，其中一个案例就是“以房养老”套路贷。

案例二

基本案情

2016年，高某经人介绍参加“以房养老”理财项目，与王某签订《借款合同》，约定王某出借220万元给高某。高某将案涉房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等，如高某不能依约归还，则龙某有权出卖案涉房屋偿还借款本息，双方对相关事项进行了公证。后龙某作为高某的委托代理人为案涉房屋办理抵押登记，并出卖给刘某。房屋转移登记至刘某名下后，龙某自称系刘某亲属，委托房屋中介机构再次寻找买家，同时，刘某为房屋办理抵押登记，登记的抵押权人为李某。王某、龙某、李某等人在本案交易期间存在大额、密集的资金往来。后高某起诉请求判决龙某代理其签订的房屋买卖合同无效，并判令刘某将案涉房屋过户回高某名下。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院认为，王某、龙某、李某等人存在十分密切的经济利益联系，相关五人系一个利益共同体，就案涉房屋买卖存在恶意串通。龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖案涉房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人刘某恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高某的合法利益，应当认定龙某代理高某与刘某就案涉房屋订立的房屋买卖合同无效。故判决确认案涉房屋买卖合同无效，刘某协助将案涉房屋变更登记至高某名下。

典型意义

近年来，“以房养老”理财骗局事件频发。许多老年人为投资“以房养老”理财项目，将自有房产进行抵押，背负巨额债务，又在行为人的恶意串通之下失去自有房产，导致房财两失。此类“套路贷”难以根除的原因之一，是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域，利用老年人性格特点以及寻求投、融资渠道的迫切心理，披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目，进而非法占有老年人房产。人民法院在对“套路贷”采取刑事手段打击的同时，亦应注重通过民事审判依法维护老年人的合法财产权益，保障人民群众老有所养、住有所居，切实享受到国家“以房养老”政策的红利。同时，也提醒老年人，还需时刻保持理性和冷静，审慎选择投、融资渠道，以免落入“请君入瓮”的“套路”之中。‍

展望

在今年的两会上，周燕芳代表建议加快发展住房反向抵押养老保险，有助于改善老年人生活质量、减轻社会保障压力。全国政协委员、北京大学光华管理学院教授金李也对推行住房反向抵押贷款提出了数点具体建议。我们希望在不久的未来，我国老年人能够在得到有效法律保护的基础上，充分利用好房产资源，积极养老，让晚年生活无忧无虑。

本文作者：尹志宇

南加州大学老龄学硕士

北京市养老人才协会副理事长